PRELIMINARE COMPRAVENDITA CASA o compromesso Guida

  • Home
  • PRELIMINARE COMPRAVENDITA CASA o compromesso Guida

PRELIMINARE COMPRAVENDITA CASA o compromesso Guida

  • 09 Settembre, 2018
  • By Admin: madince
  • Comments: 00

Contratto preliminare o compromesso di compravendita sull’acquisto / vendita della casa : contenuto, registrazione, costi, inadempimenti, quanto versare come caparra? quali sono i documenti necessari? come andare preparati e a cosa stare attenti. Inoltre allegherò un modulo fac simile in pdf da scaricare.

Contratto-preliminare-o-compromesso-di-compravendita-casa

Il preliminare di vendita, o “compromesso”, è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini.

Questo contratto è utile nel momento in cui sull’immobile (casa, villetta, appartamento, terreno etc.) ci sono delle problematiche da risolvere, come ad esempio dei piccoli abusi o difformità urbanistiche e catastali, oppure, nel caso in cui l’acquirente debba accedere ad un mutuo, o anche qualora il venditore debba cercare una nuova sistemazione.

Firmando il preliminare, il proprietario e l’acquirente si obbligano giuridicamente a concludere con un contratto definitivo di compravendita.

Non è da confondere con la proposta d’acquisto, in cui il solo acquirente si impegna a voler acquistare l’immobile a quel dato prezzo. Di solito,  è il passo precedente al preliminare. In pratica, colui che vuole acquisire un immobile, o con il supporto dell’agenzia immobiliare, o autonomamente propone un prezzo al venditore, se quest’ultimo accetta, si passa al compromesso, se necessario, o addirittura al rogito.

Insieme al modello della proposta d’acquisto viene versata una caparra. In pratica, attraverso un assegno circolare, si blocca una somma di denaro in banca a garanzia dell’acquisto finale e della reale volontà di concludere la trattativa. Prima della firma della proposta, il venditore può valutare liberamente altre offerte così come l’acquirente, a meno che non abbia formulato una proposta irrevocabile.

Attenzione, se la proposta dell’acquirente viene accettata dal venditore, la proposta si trasforma in una sorta di preliminare di vendita. La proposta può essere comunque perfezionata da un preliminare in cui devono essere d’accordo entrambe le parti.  Difatti, qualora una delle due parti non voglia mantenere l’accordo perderà dovrà restituire il doppio della caparra o dovrà rispettare gli impegni assunti nella proposta d’acquisto. Quindi ti consiglio, di firmare proposte d’acquisto il cui contenuto sia lo stesso di un preliminare, con tutte le voci che lo caratterizzano, modalità di pagamento del prezzo, garanzie, etc.

Trascrizione del preliminare

Attenzione, nel momento della firma del preliminare, quest’ultimo ha solo effetto tra le parti. Quindi, il venditore potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone oppure costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto). Inoltre, potrebbe iscriverci delle ipoteche sopra. Per assurdo, la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o la concessione dell’ipoteca restano valide, ma è possibile chiedere il risarcimento dei danni. Circostanza che eviterei per ovvi motivi.

Oppure altri soggetti, potrebbero pignorare il bene. Per evitare tutto ciò si può far trascrivere il preliminare davanti ad un notaio, con un costo aggiuntivo che varia tra i 500 e i 700 €.

Qual è il contenuto minimo del preliminare?

Arriviamo ad un aspetto fondamentale. Se, dopo la firma del preliminare, una delle parti non intende procedere con il rogito, l’altra può citarla in una causa. La sentenza del Tribunale renderà il preliminare “definitivo” secondo quanto specificato all’interno. Al fine di tutelarsi, dovrai prestare molta attenzione alle clausole di questo accordo.

Per questo motivo, il compromesso dovrà avere tutte la stessa “forma” di un contratto di compravendita. Naturalmente forma scritta, atto pubblico o scrittura privata.

In particolare, oltre alla volontà di voler cedere il bene, il compromesso dovrà contenere:

1 la descrizione, l’ identificazione dell’immobile, con indirizzo, estremi catastali e confini.

in base al D.L. 31 maggio 2010 n. 78, la dichiarazione del venditore circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, oppure in sua sostituzione, la relazione di un tecnico abilitato, ingegnere, architetto, perito o geometra. Qualora non risultasse regolare catastalmente, il venditore dovrà regolarizzare prima del contratto di compravendita.

3 l’atto di provenienza per verificare la proprietà e l’assenza di vincoli, come ipoteche, servitù, trascrizioni pregiudizievoli etc.

4 specifiche circa la regolarità edilizia, la certificazione energetica e la presenza di contratti di locazione.

5 specifiche circa la presenza di debiti condominiali o  di eventuali delibere dell’assemblea condominiale inerenti lavori di straordinaria amministrazione

6 la somma data in caparra e le modalità di pagamento. I pagamenti devono avvenire ma tramite assegno o bonifico bancario.

7 La provvigione dell’eventuale mediatore, come l’agenzia immobiliare.

8 La data del rogito o contratto di compravendita e i tempi e modalità di consegna della casa.

9 Il prezzo offerto.

Importante, qualora il venditore abbia in passato usufruito di detrazioni fiscali di ogni tipo per lavori di ristrutturazione o per risparmi energetici dovrà precisare se tali detrazioni rimarranno in capo al venditore o passeranno all’acquirente;

Ti ricordo che non è obbligatoria la conformità degli impianti, siano essi elettrici, gas, riscaldamento o idraulici.

fac – simile modulo in word / pdf

Leave Comments